Hypothèques légales et REEE… Statutory liens and resp

Guillaume est en pleines rénovations. Comme son entrepreneur s’occupe de tout, il a été très surpris de recevoir une lettre recommandée d’un fournisseur de matériaux. Dans un jargon juridique plutôt opaque, ce fournisseur l’informe « de son intention d’exercer son privilège sur l’immeuble dont [il est] propriétaire, advenant le défaut [de l’entrepreneur] de payer sa créance à échéance ».

Rien de très rassurant. « Je doute de la validité légale de cette démarche. Qu’en pensez-vous ? », me demande-t-il.

En fait, il n’y a rien d’illégal dans cette lettre. Le fournisseur avertit simplement le propriétaire de la possibilité qu’il prenne une hypothèque légale sur sa maison advenant le cas où il ne serait pas payé par l’entrepreneur.

Lorsque vous achetez une maison neuve ou que vous faites des rénovations, il faut absolument vous protéger contre ces hypothèques sournoises. Autrement, vous pourriez vous retrouver à payer en double.

Même si cela paraît bien injuste, tout est prévu dans le Code civil. En fait, l’entrepreneur, ses ouvriers, les sous-traitants, l’architecte et les ingénieurs qui ont travaillé chez vous peuvent inscrire une hypothèque légale sur votre maison si jamais ils ne sont pas payés pour leurs services… et cela même si vous avez payé le promoteur ou l’entrepreneur rubis sur l’ongle.

Les fournisseurs avec qui vous n’avez pas signé de contrat directement doivent cependant vous prévenir de cette possibilité, d’où la lettre reçue par Guillaume.

En soi, l’avis n’est pas inquiétant. Au contraire, il vous avertit de vous protéger. Comment ? Éducaloi suggère quelques solutions pour vous assurer que les sous-traitants soient bel et bien payés par votre entrepreneur.

Par exemple, vous pouvez faire vos chèques à la fois à l’ordre de l’entrepreneur et du fournisseur qui vous a envoyé un avis. L’entrepreneur aura alors besoin de son aval pour encaisser le chèque.

Vous pouvez aussi attendre 30 jours après la fin des travaux pour faire votre dernier versement. Après ce délai, les travailleurs impayés ne peuvent plus revenir contre vous, s’ils n’ont pas déjà entrepris des démarches.

Dans le cas d’une maison neuve, vous pourriez convenir de verser une partie du coût d’achat plus d’un mois suivant la fin des travaux, après avoir obtenu la confirmation qu’aucune hypothèque n’est inscrite.

L’achat d’une assurance titres peut également vous protéger contre une hypothèque légale.

LE REEE, C’EST EXTRA !

On ne le dira jamais assez, le Régime enregistré d’épargne-études (REEE) est un fabuleux outil d’épargne pour les parents. Encore plus pour ceux qui ne roulent pas sur l’or.

À la base, les cotisations donnent droit à des subventions combinées de 30 % (20 % Ottawa, 10 % Québec). Mais pour les familles à revenus moyens (moins de 90 000 $) ou faibles (moins de 45 000 $), la subvention est bonifiée à 45 % et 60 % respectivement sur la première tranche de 500 $ cotisée annuellement.

Et le chef conservateur Stephen Harper a même promis de doubler les sommes qu’Ottawa accorde aux familles les moins riches qui contribuent au REEE.

Or, bien des enfants n’obtiennent pas « l’extra » auquel ils ont droit parce que leur institution financière n’a pas fait les démarches nécessaires. C’est arrivé à Sophie. Cette lectrice s’est aperçue en décembre dernier qu’elle n’avait pas touché ses subventions bonifiées depuis 2006. Un manque à gagner de 467 $.

Sa banque l’a adressée aux gouvernements qui ont accepté de lui verser l’argent rétroactivement, mais seulement pour trois ans. Pour les années 2005 à 2010, trop tard ! Sophie s’est permis de faire connaître le fond de sa pensée à sa banque… avec courtoisie.

Neuf mois plus tard, la banque a finalement déposé l’argent dans son REEE. « La banque m’a dédommagée ! Ce fut long, mais c’est réglé ! », se réjouit-elle. Bravo ! Voilà la preuve qu’il faut suivre ses états de compte attentivement. Et qu’il vaut la peine de se battre pour rectifier les erreurs !

ENCORE PLUS DE JUS DU REEE

Il y a deux semaines, je vous donnais toutes sortes de trucs pour maximiser vos retraits du REEE.

Malheureusement, une partie du tableau préparé par Desjardins a été tronqué. Voici donc sa version intégrale.

À la lumière de ce tableau, Marie-Claude s’est posé la question suivante : « Notre fils est en deuxième année au cégep. Nous avons retiré 4000 $ pour ses études. Considérant qu’il n’a pas de revenu, est-ce que la meilleure stratégie serait de “pousser” la portion PAE à 8000 $ si notre objectif est aussi de réduire l’impact fiscal ? »

L’idée est bonne. Pour payer le moins d’impôt possible sur le paiement d’aide aux études (PAE) qui est constitué des subventions et des revenus de placements accumulés dans le REEE, il faut essayer de garder les revenus de l’étudiant (incluant le PAE) entre 8000 $ et 11 000 $.

Il peut donc être souhaitable de retirer plus d’argent lorsque l’étudiant est au cégep et qu’il a peu de revenus. Si vous n’avez pas besoin de tout le PAE, vous pourriez le glisser dans un compte enregistré libre d’impôt (CELI) au nom de l’étudiant, lorsqu’il aura 18 ans, comme plusieurs parents me l’ont suggéré.

Autre avantage de retirer l’argent rapidement : si jamais l’étudiant décroche, vous ne serez pas forcé de retourner les subventions à l’État. Il est vrai que les subventions sont transférables aux frères et soeurs, mais sans dépasser le plafond de subvention à vie pour chaque enfant.

Autrement dit, si vous avez cotisé au maximum pour tous vos enfants (36 000 $), vous ne pourrez pas transférer le PAE de l’un à l’autre, comme l’a réalisé Pierre qui est coincé avec 600 $ de subvention au nom de l’un de ses enfants. Zut !

Stéphanie Grammond

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Statutory liens and resp
Guillaume is full renovations. As its contractor takes care of everything, he was very surprised to receive a letter from a supplier of materials. In a rather opaque legalese, this provider informs him of his intention to exercise his privilege on the immovable which [it is] owner, if [the contractor] failure to pay his debt to maturity.

Nothing very reassuring. “I doubt the legal validity of this approach. What do you think? “, he asks me.

In fact, it has nothing illegal in this letter. The provider simply notifies the owner of the possibility to take a legal mortgage on his home in the event where he would not be paid by the contractor.

When you buy a new house or you do renovations, it is imperative protect you against these sneaky mortgage. Otherwise, you could find yourself paying double.

Even if this seems well unfair, everything is planned in the civil Code. In fact, the contractor, its workers, subcontractors, the architect and engineers who have worked at you can register a legal on your home mortgage if ever they are not paid for their services… and that even if you paid the promoter or the Ruby contractor on the nail.

The suppliers with whom you have not signed contract directly must, however, notify you of this possibility, where the letter received by Guillaume.

In itself, the opinion is not worrying. On the contrary, it alerts you to protect you. How? Éducaloi suggests some solutions to ensure subcontractors are paid by your contractor.

For example, you can make your checks both at the order of the contractor and the provider who sent you a notice. The contractor will then need its approval to cash the cheque.

Alternatively, you can wait 30 days after the end of the work to make your final payment. After this period, the unpaid workers can no longer back against you, if they have not already taken steps.

In the case of a new home, you agree to pay part of the cost of buying more than one month from the end of the work, after you get the confirmation that no mortgage is registered.

The purchase of insurance titles can also protect against a legal hypothec.

THE RESP, IT IS EXTRA!

It is repeated often enough, registered education savings plans (RESPs) is a fabulous tool for savings for parents. Even more for those who do not roll on gold.

At the base, contributions are eligible for grants of 30% (20% Ottawa, 10% Quebec). But for families on average incomes (less than $90,000) or low (less than $45,000), the grant is increased to 45% and 60% respectively on the first $ 500 contributed annually.

And Conservative leader Stephen Harper has even promised to double the sums given by Ottawa to less wealthy families that contribute to an resp.

Gold, many children do not get ‘extra’ to which they are entitled because their financial institution has not made the necessary steps. It happened to Sophie. This reader discovered last December that it had not touched its grants enhanced since 2006. A shortfall of $467.

His Bank addressed it to Governments who agreed to pay him the money retroactively, but only for three years. For the years 2005 to 2010, too late! Sophie is allowed to publicize the merits of his thoughts to his bank… with courtesy.

Nine months later, the Bank finally deposited the money into the resp. «The Bank has compensated me!» It was long, but it is set! », she says. Bravo! Here is the proof need to follow its billing statements carefully. And it is worth fighting to correct errors!

EVEN MORE JUICE FROM THE RESP
Two weeks ago, I gave you all sorts of tricks to maximize your RESP withdrawals.
Unfortunately, a part of the table prepared by Desjardins has been truncated. Here is the full version.
In the light of this table, Marie-Claude asked the following question: “our son is in second grade at the Cégep. We withdrew $4,000 for his studies. Whereas there no income, is the best strategy would be to “push” the EAP portion to $8000 if our goal is also to reduce the tax impact? »
The idea is good. To pay the least tax possible payment of futures studies (EAPS) which consists of grants and accumulated in the RESP investment income, to try and keep the revenues of the student (including EAP) between $8000 and $11,000.
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