Copropriété: la flambée des prix des assurances

imagePhoto: Luc Melanson

Depuis quelques années, le coût des assurances de copropriété augmente rapidement. Comment freiner cette hausse?

Voilà longtemps que Me Yves Joli-Cœur, secrétaire général du Regroupement des gestionnaires et copropriétaires du Québec (RGCQ), tire la sonnette d’alarme : les syndicats de copropriété négligent l’entretien de leurs bâtiments, et leurs fonds de prévoyance sont souvent insuffisants pour faire face aux travaux nécessaires. Résultat: selon les experts que nous avons consultés, les sinistres sont de plus en plus fréquents, en particulier les dégâts d’eau, qui peuvent coûter très cher dans une copropriété lorsqu’ils endommagent plusieurs logements.

Pour compenser cette hausse du nombre de réclamations, les assureurs augmentent les primes d’assurance et les franchises dans les cas de dégâts d’eau. Les primes grimpent d’environ 10 à 15 % par année depuis au moins trois ans, estime Vincent Gaudreau, courtier d’assurance et président du Regroupement des cabinets de courtage d’assurance du Québec (RCCAQ). Par exemple, le syndicat d’une copropriété de 40 logements a vu sa prime annuelle passer de 7 700 $ en 2010 à 11 100 $ en 2014. Quant aux franchises, elles atteignent aujourd’hui au moins 2 500 ou 5 000 $, alors qu’on en trouvait auparavant à 1 000 $. Dans les immeubles d’une centaine de logements, elles peuvent même dépasser la barre des 100 000 $.

«Outre le fait que les syndicats de copropriété ont mal entretenu leurs bâtiments, la situation actuelle résulte aussi de l’attitude de l’industrie de l’assurance, qui a été hyper-compétitive pendant des années. Elle offrait des primes d’assurance extrêmement basses et posait peu de questions sur l’entretien des immeubles», souligne Me Joli-Cœur.

Aujourd’hui, tant pour les assureurs que pour les syndicats de copropriété, l’heure du retour à la réalité a sonné. Les premiers devront désormais mieux évaluer le risque qu’ils assurent, et les seconds seront obligés de consacrer les sommes adéquates au maintien du bon état de leur propriété.

Le présent article propose des pistes de solution pour relever ces défis. Et comme l’assurance de copropriété est parfois complexe, nous vous présentons un b.a.-ba du domaine qui vous aidera à vous y retrouver.

Magasiner, ça vaut la peine ?

Rien n’empêche les syndicats de magasiner leurs assurances de copropriété auprès d’assureurs directs ou par l’entremise d’un courtier. Mais d’après les experts que nous avons consultés, les chances de tomber sur une aubaine sont plutôt faibles. « Une quinzaine d’assureurs couvrent les copropriétés au Québec, mais le marché n’est pas très compétitif, observe Vincent Gaudreau, du Regroupement des cabinets de courtage d’assurance du Québec. Les assureurs n’ont pas un gros appétit pour les nouveaux clients. »

Conseiller principal à Alpha Risk Management, Raymond Chassé est du même avis : « Je ne pense pas que ce soit une bonne période pour magasiner ses assurances. Les assureurs essaient plutôt de négocier le mieux possible avec leurs clients actuels. »

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In recent years, condominium insurance cost increases rapidly. How to curb this increase?
That‘s a long time that Yves Joli‑Coeur, Secretary general of the grouping of managers and co-owners of Quebec (RGCQ), is sounding the alarm: condominium unions neglect the maintenance of their buildings and their contingency funds are often inadequate to deal with the necessary work. Result: according to experts we consulted, claims are more and more frequent, in particular water damage, which can be very expensive in a condominium when they damaged several homes.
To compensate for this increase in the number of claims, insurers increase premiums and deductibles in the case of water damage. Premiums climb about 10 to 15 percent per year for at least three years, says Vincent Gaudreau, an insurance broker and president of the Regroupement des cabinets de courtage of insurance of Québec (RCCAQ). For example, the Union of a 40unit building has seen its annual premium of $7,700 in 2010 to 11 $100 in 2014. As for the franchises, they reach today at 2 500 or $5,000, while it was previously $ 1,000. In buildings of a hundred units, they may even exceed the $100,000 bar.
“In addition to the fact that trade unions of condominium have poorly maintained their buildings, the current situation also results of the attitude of the industry of insurance, which has been stay for years. She offered extremely low insurance premiums and posed few questions about the maintenance of the buildings,”says Mr. Joli-Coeur.
Today, both insurers and condominium syndicates, the time of the return to reality has come. The first will now better assess the risk that they provide, and the latter will be forced to expend the adequate maintenance of the condition of their property.
This article offers tracks of solution to these challenges. And as condominium insurance is sometimes complex, we offer you a primer of the domain that will help you to find you.
Shop around, it‘s worth it?
Nothing prevents trade unions to shop their insurance of co-ownership with direct insurers or through a broker. But according to the experts we consulted, the chances of getting on a bargain are rather low. «Fifteen insurers cover condominiums in Quebec, but the market is not very competitive, observes Vincent Gaudreau, Regroupement des cabinets de courtage du Québec.» The insurers do not have a big appetite for new customers. »
Senior Advisor to Alpha Risk Management, Raymond Chassé is of the same opinion: “I don’t think it is a good time to shop its insurance. Insurers are trying instead to negotiate the best possible with their existing customers. »

Par Frédéric Perron

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