Advice for Sellers / Conseils au propriétaire-vendeur

Advice for Sellers / Conseils au propriétaire-vendeur

1. Choosing a REALTOR®

Selling your home isn’t a simple procedure. It involves large sums of money, stringent legal requirements and the potential for costly mistakes. A REALTOR® will spend the time it takes to help you sell your home in the least amount of time and for the best possible price.

Start by finding REALTORS® in your city by using CREA’s handy search tool. Then, talk to some of them and compare their services. It’s important that you’re comfortable and confident with the agent you choose.

2. The Listing Agreement

A Listing Agreement is a contract between you and your agent’s brokerage company. It provides a framework for subsequent forms and negotiations. It’s important the agreement accurately reflects your property details and clearly spells out the rights and obligations of all parties.

Generally, in the agreement you appoint the brokerage company as your agent and give its representatives the authority to find a purchaser for your home. The Listing Agreement will outline:
• The duration of the agreement;
• Your REALTOR’s® compensation
• The listing price and an accurate description of the property;
• Financial conditions of the property, including the mortgage balance, mortgage monthly payments and the mortgage due date;
• Information about annual property taxes; and
• Any easements, rights of way, liens or charges against the property.

Disclosure

Ask your listing REALTOR® about disclosure, which is a seller’s obligation to disclose facts about properties for sale. The buyers will need to know material facts about the property; that is, anything that could materially affect the sale price or influence a buyer’s decision to buy it. A major cause of post-sale disputes and lawsuits relate to defects and disclosure, but most disputes can be avoided if proper disclosures are made. Intentionally withholding information about a property when selling it can have serious legal consequences.

3. Setting Your Price

How much should you ask for? Although you may have an idea of how much your house is worth, it’s important to have your home valued on its own merits by a professional. Be careful not to price your property too high or too low. If it’s too high, there’s no sale; too low and you lose on your investment.

A REALTOR® has the information and expertise to assess at what prices similar properties in your area have sold, and may be able to help you in this regard. She can also provide information on market history, such as the number of properties sold in your community the previous month or year.

4. Listing and Marketing Your Property

If your listing is an MLS® listing, your REALTOR® will place your listing on a real estate board’s MLS® System. Through the board’s MLS® System, all other REALTORS® that are members of that board can find and view information about your property, and all have the opportunity to sell your property. Your property gains more exposure, because it reaches the majority of the real estate professionals in your community. And through REALTOR.ca, the national property website that gets more than a million unique visitors per month, your property is advertised to potential buyers across Canada and around the world.

Open Houses

Your REALTOR® may recommend an open house. There are two types. First is an agent’s open house, where sales representatives from the listing company will be invited to view your house. Each of these REALTORS® may have a prospective buyer.
The second type of is a public open house, where members of the public are invited to walk view your home. It’s an efficient way to show your home to many potential buyers at once. Your agent will act as host, answering any questions.

5. Waiting For the Right Opportunity

Sometimes a home doesn’t sell right away. Avoid the urge to pull your home off the market. Be persistent! Generally, there are three reasons why a home may not sell as fast as others: location; condition; and asking price.

Obviously, you can’t change your home’s location. However, you can improve the condition of your home and you can, of course, adjust your price. Throughout the listing process, you need to be constantly comparing your asking price against those of similar properties in your area. Review your selling strategy regularly with your listing agent, who may help you answer the following questions:
• Is your house being shown regularly?
• Are you receiving the feedback from prospective buyers?
• Are you in touch with the marketplace?
• Is your property competing well? If not, what else can you do?

6. Accepting an Offer

Once a buyer is found, you’ll receive an offer that will: • Detail the buyer’s price
• Specify any conditions that may apply or be attached
• State desired date of possession
• The date the offer expires

As an act of good faith, the buyer will make a deposit with the offer. You don’t have to accept the offer as is. You may wish to make a counter offer that meets the original offer partway. The counter offer is one more step along the way to negotiating the final terms and conditions of the sale.

The offer, once signed by everyone, is a binding contract. Make sure you understand and agree to all of the terms in the document. Before signing, you may want your lawyer to review it. Your lawyer should also ensure that you receive compensation for prepaid expenses such as, property taxes, electrical or gas bills, or if applicable, any heating oil left in your tank.

After these are paid, you will receive any money you have coming from the sale.

Other Possible Requirements

Before closing, if the buyer insists upon any conditions of sale, you may be asked to provide a number of things.
• A current survey, or a “real property report,” showing that the house sits on the property that you own; that is, that there aren’t any encroachments onto other properties.
• Title to the property (the buyer’s lawyer will check this out when he or she conducts a title search to see if there are any liens on the property, easements, rights of way or height restrictions)
• Especially in rural areas, a certificate for a well or septic system, stating the system meets local standards
• Access to the property by a qualified engineer or inspector

(The comments contained on this page are for informational purposes only and do not constitute legal advice.)

 

******************************************************

 

Conseils au propriétaire-vendeur

 

1. Le choix d’un courtier ou agent immobilier

La vente de votre propriété n’est pas une mince affaire : cela implique des sommes d’argent importantes et des exigences juridiques sévères. Elle peut également amener le propriétaire-vendeur à commettre des erreurs coûteuses. Un courtier ou agent immobilier s’engage à prendre le temps nécessaire pour vous aider à vendre votre propriété le plus rapidement possible, et ce, au meilleur prix.

Commencez tout d’abord par chercher des courtiers ou agents immobiliers dans votre ville à l’aide de l’outil de recherche pratique de l’ACI [lien hypertexte]. Communiquez par la suite avec certains d’entre eux afin de comparer leurs services. Il est important que vous vous sentiez à l’aise avec l’agent que vous choisissez et que vous ayez confiance en lui.

2. Le contrat de courtage

Un contrat de courtage est un contrat conclu entre vous et le bureau de courtage que l’agent représente. Il s’agit du cadre où s’insèreront tous les formulaires et négociations qui suivront. Il est important que le contrat soit une représentation juste de votre propriété et qu’il exprime clairement les droits et obligations de toutes les parties.

En règle générale, vous désignez dans le contrat le bureau de courtage comme mandataire et accordez à ses représentants l’autorisation de trouver un acheteur. Le contrat de courtage précisera :

  • la durée du contrat;
  • la rémunération de votre courtier ou agent immobilier;
  • le prix demandé et une description précise de la propriété;
  • les détails financiers de la propriété, dont le solde du prêt hypothécaire, les versements mensuels, et la date d’échéance de l’hypothèque;
  • des renseignements sur les impôts fonciers annuels;
  • les servitudes, les droits de passage, les privilèges ou les droits grevant la propriété.

La divulgation

En ce qui a trait à la divulgation, renseignez-vous auprès de votre agent inscripteur. Le propriétaire-vendeur est tenu de divulguer les faits relatifs à la propriété à vendre. On doit mettre les acheteurs au courant des faits substantiels relatifs à la propriété – donc, tout renseignement qui pourrait amener le propriétaire-vendeur à réduire son prix ou inciter l’acheteur à ne pas conclure la transaction. Les litiges soulevés et poursuites engagées par suite de la vente d’un logement se rapportent principalement aux vices et à la divulgation. On peut toutefois prévenir la plupart des conflits en renseignant l’acheteur comme il se doit. La dissimulation intentionnelle de renseignements à l’égard d’une propriété lors de la vente peut entraîner de graves conséquences juridiques.

3. Établir le prix

Combien devriez-vous demander? Bien que vous puissiez avoir une idée de la valeur de votre maison, il est important de la faire évaluer objectivement par un professionnel. Attention de ne pas établir un prix trop élevé ou trop bas. S’il est trop élevé, la maison ne se vendra pas; par contre si le prix est trop bas, vous perdrez votre investissement.

Le courtier ou agent immobilier dispose des renseignements et possède l’expertise pour faire une évaluation du marché en vue de déterminer le prix des propriétés semblables qui se sont vendues dans votre quartier et peut vous aider à cet égard. Il peut également fournir des renseignements sur l’évolution du marché, y compris le nombre de propriétés vendues dans votre quartier le mois précédent ou l’année dernière.

4. L’inscription et la commercialisation de votre propriété

Si votre inscription est une inscription au système MLS®, votre courtier ou agent immobilier placera votre inscription sur le système MLS® de la chambre immobilière. Grâce à ce système, tous les autres courtiers ou agents immobiliers membres de la chambre immobilière en question pourront trouver et visualiser les renseignements sur votre propriété, et tous ont l’occasion de la vendre. Votre propriété jouit de plus de publicité parce qu’elle atteint la majorité des professionnels de l’immobilier de votre collectivité. Grâce à REALTOR.ca, le site national de biens immeubles qui reçoit plus d’un million de visiteurs uniques par mois, votre propriété sera également annoncée auprès des acheteurs éventuels de tous les coins du pays et du monde.

Les visites libres

De plus, votre courtier ou agent immobilier peut vous recommander la tenue d’une visite libre. Il existe deux types de visite libre : tout d’abord, la visite libre d’un agent, où les représentants du bureau mandataire sont invités à visiter votre maison. N’oubliez pas que chacun de ces courtiers ou agents immobiliers pourrait avoir un client potentiel.

Le deuxième type est la visite libre publique, où les membres du public sont invités à se promener dans votre maison pour la visiter. C’est un moyen efficace de faire visiter votre maison à plusieurs acheteurs éventuels en même temps. L’agent mandataire en est l’hôte et répond aux questions.

5. Attendre la bonne occasion

Il arrive parfois qu’une maison ne se vende pas tout de suite. Évitez la forte envie de retirer votre offre du marché – soyez tenace! En général, il y a trois raisons qui expliquent pourquoi une maison pourrait ne pas se vendre aussi rapidement que d’autres. Tout d’abord, l’emplacement; deuxièmement, l’état de la maison; troisièmement, le prix demandé.

Évidemment, vous ne pouvez changer l’emplacement; vous pouvez par contre changer l’état de votre maison et, bien sûr, vous pouvez rajuster votre prix. Durant le processus de l’inscription, il vous faut constamment faire la comparaison entre le prix demandé et celui de propriétés semblables dans votre quartier.

Revoyez régulièrement votre stratégie de vente avec votre agent mandataire. Il saura vous aider à répondre à ces questions :

  • Votre maison est-elle en montre régulièrement?
  • Recevez-vous les commentaires d’acheteurs potentiels?
  • Êtes-vous bien renseigné sur le marché?
  • Votre maison est-elle en mesure de faire concurrence sur le marché? Sinon, que pouvez-vous faire de plus?

6. Accepter une offre

Une fois qu’un acheteur est intéressé à acheter votre maison, vous recevrez une offre précisant :

  • combien l’acheteur est prêt à payer;
  • toutes conditions rattachées à l’offre ou que pourrait imposer l’acheteur;
  • quand l’acheteur désire prendre possession de la maison;
  • quand l’offre prendra fin.

Pour faire preuve de bonne volonté, l’acheteur acceptera de faire un dépôt avec l’offre.

Vous n’êtes pas tenu d’accepter l’offre telle quelle. Vous pourriez faire une contre-offre de manière à être à mi-chemin de l’offre initiale. La contre-offre est un pas de plus vers la négociation des conditions finales de la vente.

Une fois que l’offre est signée par toutes les parties, elle devient un contrat exécutoire. Assurez-vous de bien comprendre et d’accepter toutes les conditions de l’offre. Il serait sage de faire examiner le document par un avocat avant d’y apposer votre signature. Votre avocat s’assurera également que vous receviez un remboursement des dépenses payées à l’avance, telles que taxes foncières, factures d’électricité ou de gaz ou, le cas échéant, tout mazout qui resterait dans votre réservoir.

Une fois ceci réglé, vous recevrez toute somme d’argent qui vous revient par suite de la vente.

Autres exigences possibles

Avant la conclusion, si l’acheteur impose des conditions à la vente, vous pourriez être tenu de fournir :

  • un levé courant ou un « rapport immobilier » faisant état du fait que la maison est située sur la propriété dont vous êtes propriétaire et qu’il n’y a pas d’empiètements;
  • le titre de la propriété (l’avocat de l’acheteur vérifiera ceci lorsqu’il fera la recherche du titre dans le but de vérifier s’il y a des droits grevant la propriété, des servitudes, des droits de passage ou des restrictions quant à la hauteur);
  • dans les zones rurales notamment, s’il y a un puits ou une fosse septique, on pourrait vous demander de fournir un certificat d’inspection attestant que le système répond aux normes;
  • l’accès à la propriété par un ingénieur ou inspecteur compétent.

(Les commentaires dans cette page sont fournis à titre informatif seulement et ne sauraient constituer un quelconque avis juridique.)

One response to “Advice for Sellers / Conseils au propriétaire-vendeur

  1. Check the realtor’s other listings and see how much effort he/she puts into describing the properties and if he/she uses a professional photographer to represent your home in the best possible way.

Leave a Reply

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out / Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out / Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out / Change )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Log Out / Change )

Connecting to %s