Comment savoir si les frais de copropriété sont réalistes?

How do I know if the condo fees are realistic? How do I know if the condo fees are realistic?…

(MontreaL) Condo fees for new buildings are rarely faithful to reality. Between the time where he bought his apartment on plan in 2006, and today, his monthly condo fees have increased 7 cents the square foot, from 18 cents to 25 cents. The costs for maintenance and heating the garage charged separately to the owners of indoor parking, are also higher (they went from $ 50 to $ 60 per month).

“The initial costs are often too low and they increase based on the decisions taken by the Union of condominium, once this one in place,” said the 31-year old co-owner, who moved with his wife Ivana into the phase 3 of the Lowney in the Saint-Henri district in 2008.

For a 650-square-foot apartment – the average size of the condos in the building – condo (with indoor parking) fees were $ 167 per month in 2008, while they amount to $ 222 per month.

“It may seem expensive, but it’s not too bad,” believes Mr Jussaume, benefiting many Hall of exercise and the terrace on the roof of the building, where there is a barbecue area. For its part, his wife like the swimming pool on the roof. His twin brother, Mathieu, who had visited often, recently bought an apartment in the same complex.

“To use sufficient common areas to make it worthwhile”, says Philippe.

“Our investment in the future is protected, he added. A poorly maintained building loses value. When he had to spend $ 30,000 to replace equipment in the gym, the funds were there, and it took not touch to the reserve. The surplus accumulated last year helped to improve garden furniture.”

Good management

Part of the condo fees, collected by the Union of co-ownership, to ensure the maintenance of common areas. Another part to establish a contingency fund to finance the major works of renovation and replacement, always in public areas.

In new condominiums, proponents tend to underestimate the condo fees, notably because their budget is established based on costs to them, when almost everything is brand new and still under warranty, says André Delage, president of the grouping of the managers and owners of Québec (RGCQ).

“This is the new Board of Directors of the condominium syndicate, once in place, that sign maintenance contracts, he said. If he wants to keep the building in good condition, must be a preventive maintenance, resulting in costs. One thinks of the elevator to the garage door, the sprinkler system, alarm system system heating and ventilation or water of the pool they must all be the subject of regular audits. “Add to that the insurance, washing Windows, cleaning the carpet, replacing the bulbs, the electrician, the salary of janitors, if applicable, external Manager, etc..

President of the Union of a luxury condominium complex 137 apartments in Pointe-Claire, M. Delage himself saw his condo fees increase since he bought his apartment, in 2004 – 2005. “The sponsor, who had built the building and rented housing for almost five years, realized conversion of the building into condominiums, he said. Because of his experience, I have thought when it considered condo at 22 cents fees the foot per month. However, there were unexpected expenses. On the roof, for example, engines of 32 of the 67 spillways for the bathrooms and kitchen hoods were burned. Each cost about $ 300. We have also increased our contribution to the Provident Fund. So our condo fees now stands at 37 cents per square foot.”

This seems it no exaggeration, since he enjoys the doorman service, at any time of the day and night, the inground pool and sauna, lifts and garage, as well as the presence of the concierge five days a week.

Better to compare

All condos are not new, of course. When purchasing an apartment in an existing condominium, Philippe Jussaume recommends that you read the minutes of the last annual meeting to find out if the building management is effective. “Seeing the decisions taken in the short and medium-term, depending on the age of the building, buyers will if the reserve fund is low and if they can expect to make special contributions to complete the renovations.”

Usually, in a smaller building, 20 or 30 condos, for example, the share of each will be more important than in a complex of 100 or 200 apartments, he said. It is therefore essential to learn before you buy.

Mr. Yves Joli-Coeur, specializing in condominium law, recommended even for him to consult the minutes of the previous five years. The buyer will have a better idea of the State of the building.

***

Comment savoir si les frais de copropriété sont réalistes?

(Montréal) Les frais de copropriété estimés pour des immeubles neufs sont rarement fidèles à la réalité. Entre le moment où il a acheté son appartement sur plan, en 2006, et aujourd’hui, ses frais mensuels de copropriété ont augmenté de 7 cents le pied carré, passant de 18 cents à 25 cents. Les frais pour l’entretien et le chauffage du garage, facturés séparément aux propriétaires d’une place de stationnement intérieur, sont aussi plus élevés (ils sont passés de 50$ à 60$ par mois).

«Les frais initiaux sont souvent trop bas et ils augmentent en fonction des décisions prises par le syndicat de copropriété, une fois celui-ci bien en place», explique le copropriétaire âgé de 31 ans, qui a emménagé avec sa conjointe Ivana dans la phase 3 du Lowney, dans le quartier Saint-Henri, en 2008.

Pour un appartement de 650 pi2 – la grandeur moyenne des condos dans son immeuble – les frais de copropriété (avec un stationnement intérieur) étaient de 167$ par mois en 2008, alors qu’ils s’élèvent actuellement à 222$ par mois.

«Cela peut paraître cher, mais ce n’est pas trop pire», estime M. Jussaume, qui profite beaucoup de la salle d’exercice et de la terrasse sur le toit de l’immeuble, où l’on trouve une aire pour le barbecue. Pour sa part, sa conjointe aime particulièrement la piscine sur le toit. Son frère jumeau, Mathieu, qui les visitait souvent, a récemment acheté un appartement dans le même complexe.

«Il faut utiliser suffisamment les espaces communs pour que cela vaille la peine», précise Philippe.

«Notre investissement, pour le futur, est protégé, ajoute-t-il. Un édifice mal entretenu perd de la valeur. Quand il a fallu dépenser 30 000$ pour remplacer l’équipement du gym, les fonds étaient là, et il n’a pas fallu toucher à la réserve. Le surplus accumulé l’an dernier a permis d’améliorer le mobilier de jardin.»

Bonne gestion

Une partie des frais de copropriété, perçus par le syndicat de copropriété, permet d’assurer l’entretien courant des aires communes. Une autre partie permet de constituer un fonds de prévoyance pour financer les grands travaux de rénovation et de remplacement, toujours dans les parties communes.

Dans les copropriétés neuves, les promoteurs ont tendance à sous-estimer les frais de copropriété, notamment parce que leur budget est établi en fonction de leurs coûts à eux, quand presque tout est neuf et encore sous garantie, indique André Delage, président du Regroupement des gestionnaires et copropriétaires du Québec (RGCQ).

«C’est le nouveau conseil d’administration du syndicat de copropriété, une fois en place, qui signe les contrats d’entretien, dit-il. S’il veut garder l’édifice en bon état, il doit faire un entretien préventif, ce qui entraîne des coûts. Que l’on pense à l’ascenseur, à la porte de garage, au système de gicleurs, au système d’alarme, au système de chauffage et de ventilation ou encore à l’eau de la piscine, ils doivent tous faire l’objet de vérifications régulières. S’ajoutent à cela l’assurance, le lavage des vitres, le nettoyage du tapis, le remplacement des ampoules, l’électricien, le salaire des portiers, s’il y a lieu, d’un gestionnaire externe, etc.»

Président du syndicat de copropriété d’un luxueux complexe de 137 appartements, à Pointe-Claire, M. Delage a lui-même vu ses frais de copropriété augmenter depuis qu’il a acheté son appartement, en 2004-2005. «Le promoteur, qui avait construit l’immeuble et louait les logements depuis presque cinq ans, réalisait la conversion de l’édifice en copropriété, explique-t-il. À cause de son expérience, je l’ai cru quand il a estimé les frais de copropriété à 22 cents le pied carré par mois. Or, il y a eu des dépenses imprévues. Sur le toit, par exemple, les moteurs de 32 des 67 évacuateurs pour les salles de bains et les hottes de cuisine étaient brûlés. Chacun coûtait environ 300$. Nous avons aussi augmenté notre contribution au fonds de prévoyance. Si bien que nos frais de copropriété s’élèvent maintenant à 37 cents le pied carré.»

Cela ne lui semble pas exagéré, puisqu’il apprécie le service de portier, à toute heure du jour et de la nuit, la piscine creusée et le sauna, les ascenseurs et le garage intérieur, ainsi que la présence du concierge cinq jours par semaine.

Mieux vaut comparer

Tous les condos ne sont pas neufs, évidemment. Lors de l’achat d’un appartement dans un immeuble en copropriété existant, Philippe Jussaume recommande de lire les comptes rendus de la dernière rencontre annuelle pour savoir si la gestion de l’édifice est efficace. «En voyant les décisions prises à court et à moyen terme, selon l’âge du bâtiment, les acheteurs sauront si le fonds de réserve est bas et s’ils doivent s’attendre à verser des contributions spéciales pour effectuer les rénovations nécessaires.»

Habituellement, dans un immeuble plus petit, de 20 ou 30 condos, par exemple, la part de chacun sera plus importante que dans un complexe de 100 ou 200 appartements, fait-il remarquer. Il est donc primordial de se renseigner avant d’acheter.

Me Yves Joli-Coeur, spécialisé dans le droit de copropriété, recommande même quant à lui de consulter les procès-verbaux des cinq années précédentes. L’acheteur aura ainsi une meilleure idée de l’état du bâtiment.

Danielle Bonneau – La Presse

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