Frais de condo: trouver le juste équilibre

Condo fees: finding the right balanceCondo fees: finding the right balance…

The monthly condo fees vary greatly from one building to the other and many owners grumble when they increase. Many, however, recognize that they are essential to ensure the maintenance and sustainability of their building. Overview.

“Need to strike a balance,” says Vincent Chevalier, who has been involved for two years and a half in the syndicate of co-ownership of his building of 120 apartments in St. Lawrence, so that it is better managed.

Expenses increased during the period where it is committed, with four other co-owners, to make things work smoothly and to catch up with some delay. For its 1050 square feet apartment, he paid $180 per month in 2008, when it moved into a building brand new. He makes monthly $237 when he moved in June.

“We want the Union to have necessary funds for basic expenses such as electricity, natural gas, insurance, the concierge and the garbage pickup, is the young man of 30 years. It is good also that a certain amount is reinvested in the building to keep it beautiful, be it by painting the reception or by planting flowers, without having to turn when in the Provident Fund.”

The building where he lived has no swimming pool. “There is an exercise room, we had to develop our charges after the departure of the sponsor, he said. This results in enhanced surveillance and additional charges for maintenance of the Hall and the replacement of broken or stolen equipment”.

Having recently had a baby, his wife and him a home in Dollard-des-Ormeaux to be closer to their parents. Buyers of apartments they left were interested in the financial situation of the Union of condominium as well as the Provident Fund, found Vincent Chevalier. “If the building was not well managed, the resale value of my apartment would have suffered,” he believes.

Large variations

Condominium charges colloquially known under the name of “condo fee” imposed by the condominium syndicate. A part to ensure the maintenance of public areas. Another allows to set up a contingency fund to fund major renovation and replacement, always common areas.

Many factors affect the amount of condo fees: the existence of a swimming pool, a gym exercise, elevators, automatic garage door, the presence of a doorman, etc.

“It also depends on that the condominium syndicate either preventive or reactive indicates André Delage, president of the grouping of the managers and owners of Québec (RGCQ). Regular maintenance involves costs, but if it expected that a problem arise to adjust, it costs more. When an expenditure has not been scheduled, the co-owners may be required to pay a special contribution, which can be quite high. There are many differences according to condominiums. Better enquire before buying.”

M. Delage has itself made the choice to live in a luxurious building with 137 apartments in Pointe-Claire. He appreciates the service entry, available any time of the day or night, inground pool and sauna, lifts and garage, as well as the presence of the concierge, five days a week. Maintenance various of the building components according to standards, as well as the salaries of doormen and concierge have a cost. Each month, M. Delage pay $472 to the condominium syndicate (includes the sum allocated to the Provident Fund), to his apartment in 1250 square feet. It provides that the amount paid to the Pension Fund will increase a little a few years in order to pay the important work ahead.

President of the Union of his condominium complex for six years, he admits that the task is not always easy. “There are often protests, he said. It takes a fairly hard to be faithful to his vision and firm skin. But it is for the good of the condominium.”

In doing so, it protects its investment and that of the others.

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Frais de condo: trouver le juste équilibre

Les frais mensuels de copropriété varient énormément d’un immeuble à l’autre et plusieurs copropriétaires rouspètent lorsqu’ils augmentent. Bon nombre, toutefois, reconnaissent qu’ils sont essentiels pour assurer l’entretien et la pérennité de leur édifice. Tour d’horizon.

«Il faut trouver un juste équilibre», indique Vincent Chevalier, qui s’est impliqué pendant deux ans et demi dans le syndicat de copropriété de son immeuble de 120 appartements, à Saint-Laurent, afin qu’il soit mieux géré.

Les frais ont augmenté pendant la période où il s’est engagé, avec quatre autres copropriétaires, à faire fonctionner les choses rondement et à rattraper un certain retard. Pour son appartement de 1050 pieds carrés, il payait 180 $ par mois, en 2008, lorsqu’il a emménagé dans un bâtiment tout neuf. Il déboursait mensuellement 237 $ lorsqu’il a déménagé, en juin.

«On veut que le syndicat ait les fonds nécessaires pour les dépenses de base comme l’électricité, le gaz naturel, les assurances, le concierge et le ramassage des poubelles, explique le jeune homme de 30 ans. C’est bon aussi qu’une certaine somme soit réinvestie dans l’immeuble pour le garder beau, que ce soit en peignant la réception ou en plantant des fleurs, sans avoir à piger dans le fonds de prévoyance.»

L’immeuble où il habitait n’a pas de piscine. «Il y a une salle d’exercice, que nous avons dû aménager à nos frais après le départ du promoteur, précise-t-il. Cela entraîne une surveillance accrue et des frais supplémentaires pour l’entretien de la salle et le remplacement d’équipement brisé ou volé.»

Ayant récemment eu un bébé, sa conjointe et lui ont fait l’acquisition d’une maison à Dollard-des-Ormeaux pour se rapprocher de leurs parents. Les acheteurs d’appartements qu’ils ont quitté se sont intéressés à la situation financière du syndicat de copropriété ainsi qu’au fonds de prévoyance, a constaté Vincent Chevalier. «Si l’immeuble n’avait pas été bien géré, la valeur de revente de mon appartement aurait souffert», croit-il.

De grandes variations

Les frais de copropriété, familièrement connus sous le nom de «frais de condo», sont perçus par le syndicat de copropriété. Une partie permet d’assurer l’entretien courant des parties communes. Une autre permet de constituer un fonds de prévoyance pour financer les grands travaux de rénovation et de remplacement, toujours des parties communes.

Plusieurs facteurs influencent le montant des frais de copropriété: l’existence d’une piscine, d’une salle d’exercice, d’ascenseurs, d’une porte de garage automatique, la présence d’un portier, etc.

«Cela dépend également du fait que le syndicat de copropriété soit préventif ou réactif, indique André Delage, président du Regroupement des gestionnaires et copropriétaires du Québec (RGCQ). Un entretien régulier implique des coûts, mais si on attend qu’un problème surgisse pour le régler, cela coûte plus cher. Lorsqu’une dépense n’a pas été planifiée, les copropriétaires peuvent devoir verser une cotisation spéciale, qui peut être assez élevée. Il y a beaucoup de différences selon les copropriétés. Mieux vaut se renseigner avant d’acheter.»

M. Delage a lui-même fait le choix d’habiter dans un immeuble luxueux comptant 137 appartements, à Pointe-Claire. Il apprécie le service de portier, offert à toute heure du jour et de la nuit, la piscine creusée et le sauna, les ascenseurs et le garage intérieur, ainsi que la présence du concierge, cinq jours par semaine. L’entretien des divers composants de l’immeuble, réalisé selon les normes, ainsi que les salaires des portiers et du concierge ont un coût. Chaque mois, M. Delage verse 472 $ au syndicat de copropriété (ce qui inclut la somme allouée au fonds de prévoyance), pour son appartement de 1250 pieds carrés. Il prévoit que la somme versée au fonds de prévoyance augmentera encore un peu d’ici quelques années, pour pouvoir payer les importants travaux à venir.

Président du syndicat de copropriété de son complexe depuis six ans, il avoue que la tâche n’est pas toujours facile. «Il y a souvent des protestations, dit-il. Cela prend une couenne assez dure pour être fidèle à sa vision et être ferme. Mais c’est pour le bien de la copropriété.»

Ce faisant, il protège son investissement et celui des autres.

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